Pojęcia te w języku potocznym używane są zwykle zamiennie. Warto jednak podejść świadomie do ich znaczenia planując zakup nieruchomości – domu lub mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym. Różnica w ich znaczeniu ujawnia się bowiem dopiero wtedy, kiedy do transakcji nie dojdzie. Upraszczając i sprawdzając konsekwencje dla naszego portfela można powiedzieć, że zadatek w przypadku odstąpienia od transakcji nie podlega zwrotowi, zaliczka natomiast tak.
Podpisując umowę przedwstępną zakupu domu lub innej nieruchomości musimy liczyć się z tym, że deweloper w celu zabezpieczenia transakcji zażąda zapłaty określonej części ceny tytułem zadatku lub zaliczki.
Pojęcie zaliczki nie jest uregulowane przepisami kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że pieniądze pobrane przez dewelopera tytułem zaliczki podlegają zwrotowi jeśli do transakcji nie dojdzie.
Zadatek natomiast pełni nie tylko funkcję zabezpieczenia transakcji ale i „odszkodowania” jeśli do zakupu nieruchomości nie dojdzie z winy kupującego (np. kiedy nie otrzyma on pozytywnej decyzji kredytowej). Jeśli do transakcji na rynku nieruchomości nie dojdzie z winy sprzedającego ma on obowiązek zwrócić zadatek i wypłacić jego równowartość jako formę rekompensaty.
Jeśli jesteśmy pewni, że chcemy kupić dom lub mieszkanie, znamy nasze możliwości finansowe i chcemy zabezpieczyć się przed sprzedażą wybranej nieruchomości komu innemu należy w treści umowy wpisać zadatek, gdy jednak ciągle się rozglądamy albo dopiero badamy nasze możliwości finansowe warto upierać się przy zaliczce. Pozwoli nam to odzyskać wpłacone pieniądze w sytuacji wycofania się z transakcji.
Warto jeszcze dodać, że w sytuacji gdy za niezrealizowanie transakcji winę ponoszą obie strony albo żadna ze stron, zadatek wraca do właściciela. Kodeks cywilny określa też, że kwota pieniędzy, która jest zadatkiem powinna być przekazana w chwili zawierania umowy, chyba że strony postanowią inaczej i to postanowienie zostanie zapisane w umowie przedwstępnej. Jeśli transakcja dojdzie do skutku, wtedy zadatek jest odliczany od całości kwoty, za którą dom lub mieszkanie zostaje sprzedane.
Choć wysokość zadatku nie jest nigdzie prawnie określona i strony mogą ustalić ją na dowolną kwotę, nie powinna być to kwota zbyt wysoka. Gdy sięga ceny zakupu całej nieruchomości, może być uznana za próbę obejścia prawa, celem zapłaty niższego podatku. Gdy zadatek jest rażąco wysoki sąd może też uznać zatrzymanie go lub żądanie zwrotu w podwójnej wysokości za nadużycie prawa.
Uregulowania Kodeksu cywilnego w sprawie zadatku są obowiązujące, jeśli strony umowy nie zdecydują inaczej i nie wprowadzą swoich zapisów. Jeśli nie określą też w jakiej formule następuje wpłata części pieniędzy (czy jest to zaliczka czy zadatek), ustawowo kwota ta zostanie uznana za zadatek.
