Kiedy po kilku lub kilkunastu miesiącach poszukiwań w końcu trafimy na wymarzoną nieruchomość – mieszkanie bądź dom jednorodzinny przychodzi czas na podpisanie umowy rezerwacyjnej. Jaka jest jej funkcja, czyje interesy ona chroni i jak nie stracić opłaty rezerwacyjnej w razie negatywnej decyzji kredytowej banku – o tym dowiecie się z poniższego tekstu.
Umowa rezerwacyjna to zwykle umowa cywilna zawierana między kupującym, osobą fizyczną a sprzedającym, deweloperem. Jest to pierwszy krok na drodze do nabycia domu lub mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Po co ją zawierać? Chroni ona bowiem zarówno interesy kupującego jak i sprzedającego.
Kupujący zyskuje pewność, że w zamian za opłatę rezerwacyjną deweloper powstrzyma się od oferowania i sprzedaży w umówionym czasie nieruchomości innym zainteresowanym. Umowa rezerwacyjna może zostać zawarta na dowolny czas, wszystko zależy od ustaleń między stronami transakcji. Daje ona czas kupującemu na sprawdzenie zdolności kredytowej i pozyskanie wstępnej decyzji kredytowej, bądź zebranie środków na zakup mieszkania, czy domu jeśli nie pochodzą one z kredytu bankowego. Często kupujący w tym okresie próbuje sprzedać inną posiadaną przez siebie nieruchomość.
Deweloper natomiast pobierając opłatę rezerwacyjną zabezpiecza się przed zmianą decyzji kupującego wywołaną kaprysem. W czasie trwania umowy traci on bowiem szanse sprzedaży domu lub mieszkania innym potencjalnie zainteresowanym.
Opłata rezerwacyjna może podlegać zwrotowi lub przepaść w przypadku odstąpienia kupującego od transakcji. Wielu deweloperów stosuje dobrą praktykę zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku pozyskania przez kupującego 3 odmownych decyzji kredytowych wydanych przez banki. Wymaga to jednak odpowiedniego zapisu w umowie i dobrej woli sprzedającego. Podpisując umowę rezerwacyjną warto dopytać dewelopera o taki zapis.
Warto też zwrócić uwagę, że w umowie rezerwacyjnej podobnie jak w umowie przedwstępnej, w umowie deweloperskiej, czy w umowie sprzedaży niedopuszczalne jest stosowanie niedozwolonych klauzul umownych, które naruszają interesy kupującego przez nierówność stron. Oznacza to, że jeśli za odstąpienie od umowy obciążany jest kupujący symetryczny zapis tyczyć musi się sprzedającego. W przypadku niezawarcia transakcji z winy dewelopera również on powinien ponieść karę z tytułu niewywiązania się z umowy.
Wysokość opłaty rezerwacyjnej bywa różna w zależności od jej funkcji. Jeśli ma ona chronić sprzedającego wyłącznie przed zmianą zdania klienta a umowa zawierana jest na krótki okres zwykle opłata ta nie jest wysoka i wynosi od kilkuset do kilkunastu tysięcy złotych w zależności od wartości nieruchomości. Jeśli natomiast w nieruchomości wprowadzane są zmiany na życzenie kupującego a deweloper nie ma pewności, czy do transakcji dojdzie może podnieść wysokość takiej opłaty do wartości zaplanowanych prac dodatkowych.
Często umowa rezerwacyjna służy do uzyskania wstępnej decyzji kredytowej wydawanej przez bank. Należy zadbać więc o to aby posiadała ona pełny opis nieruchomości lub załącznik w postaci specyfikacji technicznej domu czy mieszkania, określenie lokalizacji nieruchomości, jej powierzchnię, ilość kondygnacji, cenę i harmonogram prac, w szczególności termin zakończenia robót i oddania nieruchomości do użytkowania.
Jeśli po podpisaniu umowy rezerwacyjnej kupujący zdecyduje się na finalizację transakcji i będzie miał na to środki kolejno podpisywana jest umowa deweloperska i umowa przeniesienia własności w przypadku transakcji deweloperskiej lub umowa przeniesienia własności jeśli klient kupuje budynek gotowy posiadający pozwolenie na użytkowanie. Wniesiona wcześniej opłata rezerwacyjna w takim przypadku podlega zwrotowi bądź jest zaliczana na poczet ceny nieruchomości.
