Decyzja o zakupie domu lubi mieszkania została podjęta. Doszło do podpisania umowy rezerwacyjnej. Oglądamy podłogi i kafle, meblujemy w wyobraźni nasz przyszły dom. Myślimy o samych przyjemnych aspektach posiadania własnych czterech kątów i nagle ktoś – deweloper lub bank żąda od nas podpisania umowy przedwstępnej. Po co?
Umowa rezerwacyjna jest ważna gdyż potwierdza podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości. Daje czas na sprawdzenie form finansowania zakupu. To jednak dopiero umowa przedwstępna w pełni zobowiązuje strony do zawarcia transakcji. Jest ona gwarancją zarówno dla kupującego jak i sprzedawcy, że w przyszłości zostanie zawarta umowa przyrzeczona – właściwa umowa kupna-sprzedaży domu, mieszkania lub działki, której podpisanie nie jest możliwe w danym momencie.
Dla sprzedającego jest przyrzeczeniem, że nieruchomość zostanie zakupiona i w sytuacji kiedy domem czy mieszkaniem interesuje się kilku kupujących daje poczucie pewności i możliwość rezygnacji z oferowania nieruchomości innym klientom. Kupujący zyskuje pewność, że cena nieruchomości nie zmieni się i że nikt nie ubiegnie go z jej zakupem.
Umowę przedwstępną możemy zawrzeć w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Umowa notarialna wiąże się z kosztami, gwarantuje jednak możliwość sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej jeśli deweloper będzie chciał od umowy przedwstępnej odstąpić.
Na podstawie umowy w zwykłej formie pisemnej można w sytuacji uchylania się dewelopera od przeniesienia własności nieruchomości żądać jedynie wypłaty odszkodowania.
Warto wiedzieć też, że roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona (właściwa) miała zostać zawarta. Jeśli podpisaliśmy ją w formie aktu notarialnego, nasze roszczenia możemy ujawnić w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej. Dzięki temu nawet jeśli daną działkę, dom jednorodzinny lub mieszkanie obejmie nowy właściciel, nasze roszczenia będą nadal ważne – zmienią tylko adresata.
Umowa przedwstępna powinna zawierać datę i miejsce sporządzenia dokumentu, strony transakcji z ich dokładnym i aktualnym adresem korespondencyjnym, numerem NIP (przedsiębiorcy) lub PESEL (osoby fizyczne), numerem dowodu osobistego lub paszportu. W umowie szczegółowo powinien zostać opisany przedmiot transakcji: nieruchomość lub działka niezabudowana. Im więcej szczegółów tym lepiej. W przypadku domu jednorodzinnego warto zadbać o dołączenie do umowy nie tylko metrażu działki, czy domu, należy poprosić również o załącznik do umowy w postaci rzutu nieruchomości i szczegółowej specyfikacji technicznej budynku. Unikniemy w ten sposób niedomówień, czy dany element deweloper oferował w cenie, czy nie. W przypadku domu jednorodzinnego lub szeregowego powinniśmy dokładnie opisać położenie działki i dostęp do drogi publicznej, wymienić numer księgi wieczystej. Warto również sprawdzić i zaznaczyć, czy przedmiot sprzedaży nie jest obciążony ewentualnymi roszczeniem ze strony osób trzecich. Sprzedający powinien natomiast dodać akapit o tym, że kupujący oświadczają, iż znamy im jest stan techniczny przedmiotu sprzedaży, by uniknąć późniejszych roszczeń z tego tytułu.
Kolejno umowa powinna zawierać cenę zakupu nieruchomości wraz z dokładnym opisem sposobu finansowania oraz terminy płatności. Możemy również dodać zapis o tym, kto ponosi koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej, choć przyjęte jest, że są to z reguły osoby kupujące. By umowa była ważna, musimy umieścić datę zawarcia transakcji. Najlepszą opcją jest ujęcie konkretnej daty z lekkim naddatkiem, jeśli kupujący ubiegają się np. o kredyt w banku. W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości warto zabezpieczyć się zadatkiem lub zaliczką, które powinny wynosić nawet ok. 10% kwoty całej transakcji. Jeśli decydujemy się na zadatek warto określić taką jego wysokość, która będzie dotkliwy do stracenia dla obu stron transakcji.
